Avhendingslova

Avhendingslova regulerer kjøp og salg av brukt bolig. Den kommer til anvendelse hvis det oppdages feil og mangler ved boligen. Ofte blir utgifter til advokat i tvister om avhendingslova dekket av forskjellige boligforsikringer.

Young Asian couple receiving new apartment or room key from realtor or real estate sales agent after finish a rental or buying contract.

Erstatningstesten

Du kan ha krav på erstatning!

Hva er avhendingslova?

Avhendingslova er en lov som regulerer rettigheter og plikter ved avhending av fast eiendom. Avhending er et juridisk begrep, og betyr at noe går over fra en eier til en annen. Loven gjelder kjøp og salg av fast eiendom, men gjelder også når eiendom byttes eller gis bort som gave.

Avhendingslova gir forbruker et vern hvis det oppdages feil og mangler ved boligen. Loven kalles også for avhendingsloven, eller Lov om avhending av fast eigedom

Hva reguleres av avhendingslova?

Avhendingslova regulerer overføring av fast eiendom som er brukt fra en person eller firma til en annen eier. Eksempler på fast eiendom er leilighet, rekkehus, enebolig, gårdsbruk eller hytte.

Loven gjelder også avhending av grunn eller tom, tomtefesterett og borettslagsandeler, sameieparter i fast eiendom og av eierseksjon.

Hva reguleres ikke av avhendingslova?

Loven gjelder ikke ved salg av aksjeleiligheter eller obligasjonsleiligheter.

Loven gjelder ikke avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av en ny bolig til privat bruk. Dette reguleres av bustadoppføringslova, også kalt for Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. 

Loven gjelder ikke ved oppføring av garasje eller uthus som ikke er egnet for boligformål. Dette reguleres av Håndverkertjenesteloven, eller Lov om håndverkertjenester m.m for forbrukere

Hva er et salg?

Et salg oppstår når kjøper betaler kjøpesummen og andre kostnader som eventuelt er avtalt, og det blir tinglyst et skjøte eller en overføring av hjemmel til andel i borettslag.

Hva er tinglysing?

Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser som angår fast eiendom. Avtaledokumentet føres inn i tinglysingsregisteret av Statens kartverk.

Hva er en mangel hvis du har kjøpt eller solgt eiendom?

Feil og mangler ved bolig foreligger når eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt. Utgangspunktet for vurderingen er hva som står i avtalen. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper som det viser seg at det ikke har, så foreligger det normalt en mangel.

Se listen over typiske feil og mangler ved boligkjøp her. 

Hva er en feil hvis du har kjøpt eller solgt eiendom?

Også når det ikke fremgår noe spesielt av salgsdokumentene, kan det foreligge feil. Spørsmålet om en «feil» ved boligen er en mangel i juridisk forstand er ofte vanskelig å avgjøre.

Hvis kjøper oppdager feil ved boligen, vil selgeren ofte svare at han var ukjent med denne feilen, og at det derfor ikke er en mangel.

I vurderingen av om det foreligger en mangel eller ikke, er utgangspunktet at selgers gode tro eller uvitenhet om en feil, ikke er avgjørende. Men det finnes viktige unntak.

Hva er det som ikke regnes som en mangel?

Feil eller skader som skyldes slitasje eller normal nedbrytning av materialer over tid, vil neppe være en mangel. At noe slites over tid er normalt, og således sjelden en mangel i juridisk forstand.

Hva skjer hvis avtalen ikke beskriver eiendommens tilstand?

Avhendingslova sier at eiendommen skal ha den standarden som liknende eiendommer normalt skal ha når det kommer til kvalitet på bygningsmaterialer og utføringen av arbeid.

Loven slår også fast at eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser. Det betyr for eksempel at det elektriske anlegget må være montert av fagpersoner på en forskriftsmessig måte.

Hva er selgers opplysningsplikt?

Den som selger eiendommen har en plikt til å opplyse om alle forhold som er relevante for kjøper. Det betyr at selger er pliktig til å informere om skadedyr som skjeggkre, mus eller rotter dersom han kjenner til det. Andre relevante opplysninger kan være vannlekkasje på badet, fukt i kjelleren eller feil på elektrisk anlegg.

Hvis selger ikke opplyser om relevante forhold til kjøper, kan det regnes som en «mangel» i juridisk forstand.

Hva er kjøpers undersøkelsesplikt?

Det kreves i utgangspunktet ikke mer av kjøper enn at kjøper går på visning for å se på eiendommen, men dersom det opplyses om usikkerhet i prospekt eller takstrapport om eiendommens tilstand, så økes undersøkelsesplikten for kjøper hvis kjøper oppfordres til å gjøre nærmere undersøkelser før kjøpet.

Hva betyr det at eiendommen er «solgt som den er»?

Når en bruktbolig selges «som den er» skyves ansvaret for eventuelle feil og mangler over på kjøper. Bestemmelser i avhendingslova innebærer likevel at selger kan holdes ansvarlig for feil og mangler ved boligen hvis:

  1. Selger har holdt tilbake opplysninger, som har innvirket på avtalen.
  2. Selger har gitt uriktige opplysninger, som har innvirket på avtalen.
  3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Hvilke krav har kjøper i tvister om avhendingslova?

Som kjøper har du flere muligheter overfor selger.

  • Holde tilbake kjøpesummen. Du kan holde tilbake beløpet det vil koste å utbedre mangelen.
  • Kreve retting. Selger må for egen regning rette opp i mangelen innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg.
  • Kreve prisavslag. Du har rett til å kreve prisavslag som tilsvarer kostnadene du har ved å få mangelen rettet.
  • Si opp avtalen. Dersom mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan du heve kontrakten.
  • Kreve erstatning. Du kan kreve erstatning for det økonomiske tapet du er påført som en følge av mangelen. Denne erstatningen kommer i tillegg til retting, prisavslag eller oppsigelse av avtalen.

Hvilke krav har selger i tvister om avhendingslova?

Dersom kjøper ikke betaler eller bryter avtalen på annen måte, kan selger kreve følgende:

  • Oppfyllelse av avtalen. Selger kan kreve at kjøper oppfyller avtalen.
  • Heving av avtalen. Selgeren kan heve avtalen hvis manglende betaling eller annet kontraktsbrudd regnes som vesentlig.
  • Holde tilbake skjøtet. Selger kan nekte kjøper å ta eiendommen i bruk ved å holde tilbake skjøtet.
  • Kreve erstatning. Selger kan kreve erstatning for det økonomiske tap han er påført som en følge av avtalebruddet.

Hva er fristene for reklamasjon?

I tvister om avhendingslova kan du fremsette et krav mot selger. Et slikt krav kalles ofte for reklamasjon, og innebærer i praksis å melde fra om at det foreligger feil og mangler ved boligen, og at det kan bli aktuelt å rette et krav mot selger. Dersom du ikke reklamerer i tide kan du risikere å miste kravet mot selger.

Avhendingslova § 4-19 skiller mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Det betyr at man ikke kan påberope seg reklamasjonsfristen på fem år dersom ikke kjøper gir selger beskjed om feilen eller mangelen innen rimelig tid.

I denne sammenheng kan «rimelig tid» bety to til tre måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget. Hva som er innen «rimelig tid» avgjøres konkret ut fra forholdene i den enkelte sak.

Trenger jeg advokat?

Tvister om avhendingslova preges ofte av høyt konfliktnivå og dårlig kommunikasjon. Det er også vanskelig å vite hvilke lover og regler som kommer til anvendelse.

Det kan være fornuftig å kontakte en advokat som er ekspert på eiendomstvister, som for eksempel Line R. Petersen eller Jørgen Bugge.

Må jeg betale for advokat selv?

Din innboforsikring eller villaforsikring vil normalt ha en rettshjelpsforsikring, som dekker opptil 100.000 kroner av dine advokatutgifter ved en eiendomstvist. Du må selv dekke en egenandel under forsikringen. Advokaten tar da dialogen videre med forsikringsselskapet for deg.

Hvorfor bør jeg velge Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen?

Gjennom snart 30 år har vi bistått mange klienter i saker om avhendingslova. Våre advokater er eksperter på eiendomsrett, og har lang erfaring.

Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen hjelper klienter med feil og mangler ved bolig i følgende regioner:

Ringerike, Hønefoss, Oslo, Ski, Follo, Ås, Kolbotn, Vestby, Nordby, Moss, Enebakk, Indre Østfold, Asker, Bærum, Drammen, Hurum, Drøbak og Nesodden.

Vi tilbyr alltid en gratis samtale om din eiendomssak. Ta kontakt med oss i dag.

Bilde til kontaktskjema Lene

Ønsker du gratis samtale med advokat?

+47 67 23 46 90

Fyll ut skjemaet under

Dette nettstedet benytter cookies for sporing og annonsering. Les vår personvernserklæring her.