Hva er bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova er en lov som regulerer rettigheter og plikter ved oppføring av ny bolig eller fritidseiendom til privat bruk. Loven regulerer de fleste tilfeller der selger driver næring, og boligen er et nybygg.
Bustadoppføringslova kalles også for boligoppføringsloven. Lovens fulle navn er Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m.
Hva reguleres av bustadoppføringslova?
Loven regulerer avtaler mellom forbruker og entreprenør om oppføring eller ombygging av fast eiendom, og gjelder også eierseksjoner og borettslagsandeler.
Loven gjelder kun i tilfeller der arbeidet med eiendommen ennå ikke er påbegynt på avtaletidspunktet, eller oppføringen ennå ikke er fullført. Her finnes det imidlertid unntak. Også full ombygging av en eiendom kan regnes som oppføring. Dette vurderes i hver enkelt sak.
Loven gjelder også avtaler som regulerer kjøp av grunn og oppføring av bolig på grunnen, så lenge arbeidet entreprenøren skal stå for ennå ikke er fullført.
Hva reguleres ikke av bustadoppføringslova?
Loven gjelder ikke i tilfeller der boligen eller fritidsboligen er kjøpt brukt. Dette reguleres av avhendingslova, eller Lov om avhending av fast eigedom.
Loven gjelder ikke ved oppføring av garasje eller uthus som ikke er egnet for boligformål. Dette reguleres av håndverkertjenesteloven, eller Lov om håndverkertjenester m.m for forbrukere.
Hva er en mangel når du har kjøpt ny bolig?
Feil og mangler ved bolig foreligger når eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt, eller ikke er i tråd med regler og forskrifter. Utgangspunktet for vurderingen er hva som står i avtalen. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper som det viser seg at det ikke har, så foreligger det normalt en mangel.
Se listen over typiske feil og mangler ved boligkjøp her.
Hva er en forsinkelse ved kjøp av ny bolig?
Hvis boligen ikke blir ferdigstilt til fristen partene er blitt enige om, så foreligger det en forsinkelse fra entreprenørens side. Dette gjelder også selv om kjøper ikke betaler innen tidspunktet som er avtalt med entreprenøren.
Hvilke krav har kjøper ved en forsinkelse fra entreprenørens side?
Hvis eiendommen ikke blir ferdig til fristen som er avtalt, så kan kjøper:
- Holde tilbake kjøpesummen
- Kreve mangelen rettet
- Kreve prisavslag
- Heve kjøpet
- Kreve erstatning
- Kreve dagbøter
Den vanligste løsningen i slike tilfeller er å kreve dagbøter ved en forsinkelse. Dette er en dagbot, også kalt dagmulkt, for hver dag forsinkelsen varer.
Dagbøter skal være en promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha, men det er også mulig å avtale dagbøter som er høyere enn dette. Det er ikke mulig å kreve dagbøter lenger enn i 100 dager.
Hvilke krav har selger ved en forsinkelse fra kjøpers side?
Bustadoppføringslova gir også selger rettigheter. Hvis forsinkelsen skyldes kjøper, kan entreprenøren stanse arbeidet, kreve ekstra betaling, heve avtalen, kreve erstatning, samt kreve rente og erstatning for rentetap.
Hvor mye kan selger kreve at jeg betaler på forhånd?
Bustadoppføringslova begrenser hvor mye du er forpliktet til å betale i forskudd ved kjøp av ny bolig dersom dette ikke er avtalt.
Dersom entreprenøren ikke stiller garantier som kreves etter loven, så er du ikke forpliktet til å betale noe på forhånd i det hele tatt.
Hva er en overtakelsesforretning?
Ved en overtakelsesforretning vil kjøper og selger signere en overtakelsesprotokoll eller overtakelseserklæring. Dette er en dokumentasjon på at overtakelsen er gjennomført. Denne prosessen kalles for en overtakelsesforretning.
Entreprenøren skal sende skriftlig varsel med innkalling til overtakelsesforretningen minimum syv dager før overtakelsesdatoen.
Hva må jeg tenke på før en overtakelsesforretning?
En overtakelsesforretning er viktig for å sikre at avtalevilkårene er oppfylt, samt at kjøper og selger unngår en potensiell tvist i ettertid.
Som kjøper kan du miste viktige rettigheter hvis du oppdager feil og mangler i boligen uten at overtakelsesforretningen er gjennomført, eller at den blir gjennomført uten dine innsigelser.
Loven forutsetter møteplikt både for kjøper og selger. Hvis en av partene ikke møter kan den andre parten kreve at overtakelsen anses som gjennomført. Boligen er også å anse som overdratt hvis boligen er fullført, og kjøper har tatt boligen i bruk.
Hva skjer på overtakelsen?
Ved overtakelsen går kjøper og selger grundig gjennom eiendommen sammen, både innvendig og utvendig. Det er viktig at kjøper sjekker alle detaljer grundig for å påpeke eventuelle feil eller mangler. Det er en fordel å ta med seg en erfaren fagmann eller en takstmann som vet hvilke krav som stilles i forskrifter til materialer og håndverksmessig utførelse.
Hva er en overtakelsesprotokoll?
Ved en overtakelse skal det skrives en overtakelsesprotokoll som signeres av både kjøper og selger. Denne bør inneholde følgende:
- Dato og klokkeslett for overtakelsen
- Hvem som er til stede ved overtakelsen
- Om eiendommen er ryddet og rengjort
- Om nøkler er overlevert
- Om strøm og vannmåler er avlest
- Eventuelle feil og mangler på eiendommen
- Om kjøper og selger er enige om mangelen
- Frist for å utbedre manglene
Hva skjer hvis jeg oppdager feil og mangler under overtakelsesforretningen?
Ved overtakelsen vil risikoen for eiendommen gå fra selger til kjøper. Hvis du som kjøper oppdager feil og mangler under overtakelsen, så gir bustadoppføringslova deg rett til å:
- Holde tilbake deler av kjøpesummen
- Kreve retting av mangelen
- Kreve erstatning
Alle feil og mangler bør noteres i overtakelsesprotokollen så presist som mulig. Det er viktig at det blir reklamert for alle feil og mangler. Hvis kjøper velger å holde tilbake deler av kjøpesummen frem til forholdene blir rettet, så er det viktig at kjøper instruerer eiendomsmegler om dette, slik at kjøpesummen ikke blir overført fra eiendomsmeglers klientkonto til selger før feilen er rettet opp.
Husk at du som kjøper kun kan holde tilbake en sum som står i forhold til hva mangelen koster å rette.
Hva skjer etter at overtakelsesforretningen er gjennomført?
Når overtakelsesforretningen er gjennomført, mister du som forbruker rettigheter du hadde før overtakelsen:
- Du kan ikke lenger avbestille eller heve kjøpet
- Du må forsikre bygget selv
- Eventuelle dagbøter slutter å løpe
- Reklamasjonsfrister begynner å løpe
- Selger har krav på betaling for salget
Hvilke regler gjelder for reklamasjon etter bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova gir fem års reklamasjonsfrist. Det er uansett viktig at du klager innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. I praksis betyr dette så fort som mulig, og aller helst under overtakelsen. Du kan lese mer om reklamasjon her.
Finnes det en foreldelsesfrist ved kjøp av ny bolig?
Kravet ditt foreldes hvis det går tre år uten at utbedring skjer. Dette gjelder selv om du har reklamert innen rimelig tid og innenfor reklamasjonsfristen på fem år. Derfor er det viktig å følge opp at eventuelle feil og mangler blir rettet.
Hvis du oppdager en mangel etter tre år, så vil det løpe en tilleggsfrist på ett år fra du oppdaget mangelen eller burde ha oppdaget mangelen.
Hvis selger ikke utbedrer mangelen kan du avbryte foreldelsesfristen ved å fremme saken for domstolen. Det er også mulig å avbryte foreldelsesfristen ved å klage inn saken til Boligtvistnemnda.
Hvordan klager jeg på kjøp av ny bolig?
Du må klage skriftlig til selger hvis du ønsker å klage på feil eller mangler ved kjøp av ny bolig. Forbrukerrådet har laget et standard klagebrev til selger som du kan laste ned her.
Hvis selger er konkurs, kan du fremme krav til garantisten. En garantist er normalt en bank eller et forsikringsselskap som entreprenøren er lovpålagt å inngå avtale med. En slik garanti skal foreligge når en kontrakt inngås.
Trenger jeg advokat?
Tvister om bustadoppføringslova preges ofte av høyt konfliktnivå og dårlig kommunikasjon. Det er også vanskelig å vite hvilke lover og regler som kommer til anvendelse.
Det kan være fornuftig å kontakte en advokat som er ekspert på eiendomstvister, som for eksempel Jørgen Bugge.
Må jeg betale for advokat selv?
Din innboforsikring eller villaforsikring vil normalt ha en rettshjelpsforsikring, som dekker opptil 100.000 kroner av dine advokatutgifter ved en eiendomstvist. Du må selv dekke en egenandel under forsikringen. Advokaten tar da dialogen videre med forsikringsselskapet for deg.
Hvorfor bør jeg velge Advokatfirmaet Halvorsen & Co?
Gjennom snart 30 år har vi bistått mange klienter i saker om bustadoppføringslova. Våre advokater er eksperter på eiendomsrett, og har lang erfaring.
Advokatfirmaet Halvorsen & Co hjelper klienter med feil og mangler ved bolig i følgende regioner:
Oslo, Drammen, Asker, Bærum, Ringerike, Hønefoss, Ski, Follo, Ås, Kolbotn, Vestby, Nordby, Moss, Enebakk, Indre Østfold, Hurum, Drøbak og Nesodden.
Vi tilbyr alltid en gratis samtale om din eiendomstvist. Ta kontakt med oss i dag.
