Feil og mangler ved bolig

Vi bistår både kjøper og selger ved feil og mangler ved bolig, hytte eller annen eiendom. Boligforsikringen dekker normalt opptil 100.000 kroner av dine utgifter til advokat i en tvist om feil og mangler ved bolig.

Tor Ingebrigtsen

Tor Ingebrigtsen

Advokat og partner

Se hele profilen

Hva er en mangel hvis du har kjøpt eller solgt eiendom?

Feil og mangler ved bolig foreligger når eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt. Utgangspunktet for vurderingen er hva som står i avtalen. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper som det viser seg at det ikke har, så foreligger det normalt en mangel.

Hva er en feil hvis du har kjøpt eller solgt eiendom?

Også når det ikke fremgår noe spesielt av salgsdokumentene, kan det foreligge feil. Spørsmålet om en «feil» ved boligen er en mangel i juridisk forstand er ofte vanskelig å avgjøre.

Hvis kjøper oppdager feil ved boligen, vil selgeren ofte svare at han var ukjent med denne feilen, og at det derfor ikke er en mangel.

I vurderingen av om det foreligger en mangel eller ikke, er utgangspunktet at selgers gode tro eller uvitenhet om en feil, ikke er avgjørende. Men det finnes viktige unntak.

Hva er det som ikke regnes som en mangel?

Feil eller skader som skyldes slitasje eller normal nedbrytning av materialer over tid, vil neppe være en mangel. At noe slites over tid er normalt, og således sjelden en mangel i juridisk forstand.

Hva er typiske feil og mangler ved boligkjøp?

Mus, rotter, skjeggkre, vannskader, mugg og sopp er eksempler på vanlige feil og mangler etter boligkjøp. Du kan lese hele listen over typiske feil og mangler ved boligkjøp her. 

Kan skader på eiendommen anses som en mangel?

Skader er ofte en mangel, hvis skaden har oppstått da selger eide huset. Eksempler på dette kan være fuktskader, ødelagt grunnmur, større sprekker i gulv, vegger, grunnmur og så videre.

Konstruksjonsfeil, byggefeil og konstruksjonssvakheter vil ofte også være mangler. Det er viktig å være klar over at standarden vurderes i forhold til da huset ble bygget.

Er huset gammelt, og det ikke er gjort noe med dreneringen rundt huset siden det ble bygget, så er dette normalt ikke en mangel hvis dreneringen plutselig blir tett.

Utstyr og maskiner som ikke fungerer, vil normalt være en mangel. Men er feilen oppstått i kjøpers eiertid, vil det normalt ikke foreligge en mangel.

Hva er de vanligste eksemplene på feil og mangler ved bolig?

Vi kan dele inn feil og mangler i tre kategorier:

  1. Feil og mangler ved kjøp og salg av bolig
  2. Feil og mangler ved ombygging av bolig
  3. Feil og mangler ved oppføring av bolig

1. Eksempler på feil og mangler ved kjøp og salg av bolig:

  • Det er skjeggkre i boligen
  • Det oppstår vannlekkasjer fra rør i boligen
  • Boligen har mindre areal enn oppgitt
  • Det er dreneringsproblemer i boligen

Tvister om mangler ved kjøp og salg av bolig reguleres av Lov om avhending av fast eigedom, også kalt for avhendingsloven eller avhendingslova.

2. Eksempler på feil og mangler ved ombygging av bolig:

  • Det er fukt i boligen
  • Det er feil på elektrisk anlegg i boligen
  • Det lukter vondt i boligen
  • Panelet er lagt feil og det har oppstått følgeskader i boligen

Tvister om feil og mangler ved ombygging av bolig reguleres ofte av Lov om håndverkertjenester, også kalt for håndverkertjenesteloven. Du kan lese mer om tvist om håndverketjenester her.

3. Eksempler på feil og mangler ved oppføring av bolig

  • Huset er feilkonstruert
  • Det er sprekker i fliser på badet
  • Det er feil helling mot sluk på badet
  • Det er feil på ventilasjonsanlegget i boligen

Tvister om feil og mangler ved oppføring av ny bolig reguleres av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad, også kalt for bustadoppføringslova.

Hva betyr det at boligen «selges som den er»?

Når en bruktbolig selges «som den er» skyves ansvaret for eventuelle feil og mangler over på kjøper. Bestemmelser i avhendingsloven innebærer likevel at selger kan holdes ansvarlig for feil og mangler ved boligen.

Hva må selger opplyse om?

Selger må gi korrekt informasjon om forhold i boligen som er relevant for deg som kjøper. Hvis selger har hatt skadedyr eller vannlekkasje i boligen, så plikter vedkommende å opplyse om det. Feil eller mangler som selger ikke kjenner til kan han eller hun ikke lastes for.

Hva kan jeg klage på?

Kjøper kan ikke reklamere på feil og mangler som han kjente til, eller burde ha kjent til, da avtalen ble inngått. Dette er regulert av avhendingsloven.

Hvem kan jeg klage til?

Du kan klage til Finansklagenemnda hvis selger har eierskifteforsikring og du ikke kommer til enighet med forsikringsselskapet. Du kan også sende skriftlig klage til Boligtvistnemnda eller Forbrukerrådet i saker der dette er relevant.

Hvis eieren ikke har eierskifteforsikring, må du ta kontakt med en advokat som er ekspert på eiendomsrett, og ta saken videre i rettssystemet, med Forliksrådet som første instans.

Hva er fristene for reklamasjon av feil og mangler ved bolig?

Dersom du oppdager feil og mangler ved boligen kan du fremsette et krav mot selger. Et slikt krav kalles ofte for reklamasjon, og innebærer i praksis å melde fra om at det foreligger feil og mangler ved boligen, og at det kan bli aktuelt å rette et krav mot selger. Dersom du ikke reklamerer i tide kan du risikere å miste kravet mot selger.

Avhendingsloven § 4-19 skiller mellom den absolutte og den relative reklamasjonsfristen. Det betyr at reklamasjonsfristen på fem år ikke gjelder dersom ikke kjøper gir selger beskjed om feilen eller mangelen innen rimelig tid. I denne sammenheng betyr «rimelig tid» to til tre måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget.

Den er den relative reklamasjonsfristen som er den viktigste fristen å forholde seg til av disse to.

Hvordan går jeg frem for å klage på feil eller mangler ved bolig?

Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen har følgende råd:

1. Ta kontakt med selger

Hvis du oppdager feil eller mangler bør du ta kontakt med selger eller selgers forsikringsselskap for å klage på forholdene du har oppdaget. Dette bør skje skriftlig. Du kan laste ned klagebrev fra Forbrukerrådet her.

2. Reklamer innen rimelig tid

Hovedregelen er at du må reklamere innen «rimelig tid» etter at mangelen er oppdaget eller burde ha blitt oppdaget.

3. Ta tak i saken med en gang

Det er viktig at du ikke forholder deg passiv i en potensiell tvist. Hvis du oppdager en feil bør du ta tak i problemet med en gang. Det er uklokt å vente for å samle opp en liste med feil og mangler som du skal ta tak i senere. I så fall kan viktige reklamasjonsfrister ha utløpt, og dine sjanser for å få erstatning eller prisavslag blir mindre.

4. Ta kontakt med takstmann

En takstmann er viktig for å kunne vurdere feil og mangler ved boligen. Det er derfor viktig å velge en uavhengig takstmann i slike tvister. Det er også en god strategi å velge en takstmann som har kompetanse til å vurdere feilen eller mangelen du har oppdaget i boligen.

Hvilke krav har jeg i tvister om feil og mangler ved bolig?

Som kjøper har du flere muligheter overfor selger i en tvist.

  • Holde tilbake kjøpesummen. Du kan holde tilbake beløpet det vil koste å utbedre mangelen.
  • Kreve retting. Selger må for egen regning rette opp i mangelen innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg.
  • Kreve prisavslag. Du har rett til å kreve prisavslag som tilsvarer kostnadene du har ved å få mangelen rettet.
  • Si opp avtalen. Dersom mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan du heve kontrakten.
  • Kreve erstatning. Du kan kreve erstatning for det økonomiske tapet du er påført som en følge av mangelen. Denne erstatningen kommer i tillegg til retting, prisavslag eller oppsigelse av avtalen.

Finnes det mulighet for mekling i tvister om feil og mangler ved bolig?

I en eiendomstvist kan mekling ofte være et godt alternativ til en opprivende og kostbar rettsak. Et alternativ er å benytte en advokat som mekler mellom partene. 

Trenger jeg advokat i en tvist om feil og mangler ved bolig?

Ja. Slike tvister preges ofte av høyt konfliktnivå og dårlig kommunikasjon. Det er også vanskelig å vite hvilke lover og regler som kommer til anvendelse. Du bør derfor ta kontakt med en advokat som er ekspert på eiendomstvister.

Hva som utgjør en feil eller mangel er det ikke alltid lett å finne ut av på egen hånd.

Det kan derfor være fornuftig å kontakte en advokat som er ekspert på eiendomstvister, som for eksempel Line R. Petersen eller Jørgen Bugge.

Må jeg betale for advokat selv?

I en tvist om vil din innboforsikring eller villaforsikring normalt ha en rettshjelpsforsikring, som dekker opptil 100.000 kroner av dine advokatutgifter ved en eiendomstvist. Du må selv dekke en egenandel under forsikringen. Advokaten tar da dialogen videre med forsikringsselskapet for deg.

Hvorfor bør jeg velge Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen?

Gjennom snart 30 år har vi bistått mange klienter i slike saker. Våre advokater er eksperter på eiendomsrett, og har lang erfaring.

Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen hjelper klienter med feil og mangler ved bolig på følgende steder:

Ringerike, Hønefoss, Ski, Follo, Ås, Kolbotn, Vestby, Nordby, Moss, Enebakk, Indre Østfold, Oslo, Asker, Bærum, Drammen, Hurum, Drøbak og Nesodden.

Vi tilbyr alltid en gratis samtale. Ta kontakt med oss i dag.

Bilde til kontaktskjema Lene

Ønsker du gratis samtale med advokat?

+47 67 23 46 90

Fyll ut skjemaet under

Dette nettstedet benytter cookies for sporing og annonsering. Les vår personvernserklæring her.